Altlastenverdacht bei der Immobilienbewertung ​

Wie Bodenverunreinigungen, Untersuchungsrisiken und Sanierungskosten sachgerecht berücksichtigt werden

Fachbereich: Grundstücksbewertung
Unterthema: Altlasten und Kontamination
Bewertungsrelevanz: Bodenwert / besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Schlagwörter: Altlasten, Kontaminationsverdacht, Werkstattgrundstück, Tankstelle, Diesel, MKW, BTEX, PAK, Ölabscheider, Bodenuntersuchung

Kurzantwort ​

Ein Altlastenverdacht ist nicht mit einer nachgewiesenen Altlast gleichzusetzen. Bestehen aufgrund der früheren Grundstücksnutzung konkrete Anhaltspunkte für Bodenverunreinigungen, muss dieses Risiko bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden. Solange Art, Umfang und Konzentration möglicher Schadstoffe jedoch nicht untersucht sind, können konkrete Sanierungskosten regelmäßig nicht belastbar angesetzt werden.

Verdacht ist Risiko – Nachweis ist Kostenproblem.

Die Bewertung muss deshalb unterscheiden zwischen:

  • unbelastetem Ausgangswert,
  • bloßem Verdacht,
  • bestätigter Kontamination,
  • konkretem Sanierungsaufwand.

Wann entsteht überhaupt ein Altlastenverdacht? ​

Typische frühere Nutzungen mit erhöhtem Risiko sind:

  • Tankstellen
  • Kfz-Werkstätten
  • Lkw-Betriebshöfe
  • Entsorgungsbetriebe
  • Metallverarbeitung
  • Lackierereien
  • Chemiebetriebe
  • Wäschereien
  • galvanische Betriebe
  • Lagerplätze für Kraftstoffe oder Chemikalien
  • ehemalige Deponie- oder Auffüllflächen

Im Ausgangsfall kamen mehrere Verdachtsmomente zusammen:

  • frühere Lkw-Wartungs- und Reparaturnutzung
  • Montagegrube
  • Ölabscheider
  • ehemalige Dieselzapfanlage
  • mögliche Tank- und Leitungsanlage
  • Umgang mit Betriebsstoffen über viele Jahre

Das Gutachten nennt als mögliche Schadstoffgruppen insbesondere Mineralölkohlenwasserstoffe sowie – abhängig von der tatsächlichen Nutzung – BTEX, PAK und werkstatttypische Schwermetalle.

Was darf der Immobiliengutachter feststellen? ​

Der Bewertungssachverständige kann regelmäßig:

  • Nutzungsgeschichte würdigen
  • erkennbare Verdachtsmomente dokumentieren
  • Altlastenauskünfte anfordern
  • Risiken für Marktgängigkeit und Wert beurteilen
  • erforderliche Fachuntersuchungen benennen

Er sollte jedoch nicht so tun, als hätte er eine technische Altlastenuntersuchung durchgeführt. Ohne Boden-, Bodenluft- oder Grundwasseruntersuchung kann in der Regel keine Aussage getroffen werden über:

  • tatsächliche Schadstoffkonzentration
  • räumliche Ausdehnung
  • Tiefenlage
  • Grundwasserbetroffenheit
  • erforderliche Sanierungsmethode
  • tatsächliche Entsorgungskosten

Sinnvolle Prüfungsreihenfolge ​

1. Historische Nutzung klären ​

Zu prüfen sind: frühere Betriebe, Betriebsdauer, Tankanlagen, Werkstattbereiche, Waschplätze, Ölabscheider, Gruben, Lagerflächen, bekannte Unfälle oder Leckagen.

2. Behördenunterlagen prüfen ​

Sinnvoll sind insbesondere: Altlastenkataster, historische Bauakten, frühere Genehmigungsunterlagen, Stilllegungsunterlagen von Tankanlagen, Prüfberichte, Entsorgungsnachweise.

3. Verdachtsflächen bestimmen ​

Zum Beispiel: Tankbereich, Zapfsäule, Leitungswege, Montagegrube, Ölabscheider, Entwässerung, Fahrzeugabstellflächen.

4. Fachgutachter einschalten ​

Bei konkretem Verdacht: historische Erkundung, orientierende Untersuchung, Probenahme, Bodenanalytik, gegebenenfalls Bodenluft, gegebenenfalls Grundwasser.

Bewertungstechnische Grundfrage ​

Die entscheidende Frage lautet: Ist die Altlast bereits bewiesen oder besteht nur ein Risiko? Das führt zu drei unterschiedlichen Bewertungsfällen.

Fall A – Kein konkreter Verdacht

Keine gesonderte Wertminderung.

Fall B – Konkreter Verdacht, aber nicht untersucht

Berücksichtigung des Risikos.

Fall C – Kontamination nachgewiesen

Berücksichtigung konkreter oder belastbar geschätzter Untersuchungskosten, Sanierungskosten, Entsorgungskosten, Rückbaukosten, Verzögerungsrisiken, gegebenenfalls verbleibender Marktabschläge.

Warum ein Risikoabschlag sinnvoll sein kann ​

Im Gutachten wurde ein altlastenfreier Bodenwert angesetzt und der Altlastenverdacht anschließend gesondert berücksichtigt. Das ist methodisch sauber, weil so keine Doppelberücksichtigung entsteht.

Ein Käufer übernimmt bei ungeklärter Altlastensituation mehrere Risiken:

  • Kosten der Erstuntersuchung
  • Risiko eines positiven Befunds
  • Risiko deutlich höherer Sanierungskosten
  • Entsorgungsrisiko
  • Zeitverzögerungen
  • erschwerte Finanzierung
  • eingeschränkte Vermarktung

Ein solcher Risikoabschlag ist also nicht gleichbedeutend mit geschätzten Sanierungskosten. Das sollte im Gutachten ausdrücklich stehen.

Beispielhafte Risikokosten ​

Im Ausgangsgutachten wurden nur zur Risikoeinordnung mögliche Größenordnungen genannt, zum Beispiel für historische Erkundung, orientierende Untersuchung, Detailuntersuchung, Freilegung einer Tankanlage oder einen Bodenaustausch. Gleichzeitig wurde ausdrücklich klargestellt, dass diese Beträge keine fachtechnische Kostenschätzung darstellen.

Wichtiger Wissenssatz: Solange keine Untersuchung vorliegt, sollten mögliche Sanierungskosten nicht wie feststehende Kosten behandelt werden.

Bodenwert und Altlasten sauber trennen ​

Eine gute Methodik ist:

Bodenwert altlastenfrei ermitteln → Altlastenrisiko separat berücksichtigen

Nicht: Bodenwert schon wegen Altlasten reduzieren und später nochmals Sanierungskosten abziehen. Denn das führt schnell zu einer Doppelberücksichtigung.

Typische Fehler ​

  • Altlastenverdacht mit Altlast gleichsetzen
  • ohne Untersuchung konkrete Sanierungskosten behaupten
  • komplette Maximalsanierung vom Wert abziehen
  • nur sichtbare Oberflächen betrachten
  • erneuerte Asphaltfläche als Beweis für sauberen Untergrund ansehen
  • frühere Tank- oder Werkstattnutzung ignorieren
  • Risiko im Bodenwert und nochmals als boG berücksichtigen
  • keinen Fachgutachter empfehlen

Formulierungsbaustein ​

Aufgrund der früheren gewerblichen Nutzung des Grundstücks bestehen konkrete Anhaltspunkte für mögliche Bodenverunreinigungen. Eine tatsächliche Kontamination ist zum Wertermittlungsstichtag jedoch nicht nachgewiesen.

Ohne eine historische Erkundung sowie orientierende Bodenuntersuchungen können Art, Konzentration und räumliche Ausdehnung möglicher Schadstoffe nicht belastbar beurteilt werden. Eine konkrete Ermittlung von Sanierungskosten ist daher nicht möglich.

Das hieraus resultierende Untersuchungs-, Sanierungs- und Vermarktungsrisiko wird bei der Wertermittlung gesondert berücksichtigt. Der Ansatz stellt keine Prognose konkreter Sanierungskosten dar, sondern bildet das vom Marktteilnehmer übernommene Risiko einer bislang ungeklärten Altlastensituation ab.

Bestätigte Altlast ​

Liegt eine fachtechnisch bestätigte Kontamination vor, ist die Wertminderung nicht mehr lediglich aus einem abstrakten Risiko abzuleiten. Maßgeblich sind dann insbesondere Art und Umfang der Belastung, Sanierungsziel, Sanierungsverfahren, Entsorgungsweg, behördliche Anforderungen, zeitliche Auswirkungen und die verbleibende Marktakzeptanz des Grundstücks.

Kernaussage ​

Bei Altlasten muss zwischen Verdacht, Nachweis und Sanierung unterschieden werden. Ein ungeklärter Verdacht begründet ein Markt- und Kostenrisiko; erst eine fachtechnische Untersuchung ermöglicht die belastbare Ermittlung konkreter Sanierungskosten.