Bodenwert bei bebauten Wohngrundstücken

Fachbereich: Bodenwertermittlung
Unterthema: Ableitung aus dem Bodenrichtwert
Objektarten: Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnbaugrundstücke
Bewertungsverfahren: Vergleichswertverfahren
Rechtsgrundlage: insbesondere § 40 ImmoWertV
Schlagwörter: Bodenwert, Bodenrichtwert, Richtwertgrundstück, Stichtagsanpassung, Erschließung, Hanglage, Verkehrsfläche

Kurzantwort

Der Bodenwert ist grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen keine ausreichend geeigneten Vergleichskaufpreise vor, kann ein geeigneter Bodenrichtwert als Ausgangspunkt verwendet werden.

Der Bodenrichtwert darf jedoch nicht ungeprüft mit der Grundstücksfläche multipliziert werden. Zunächst sind die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks mit den tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks zu vergleichen. Abweichungen sind durch sachgerecht abgeleitete Zu- oder Abschläge beziehungsweise Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

Bodenwert = angepasster Bodenrichtwert × bewertungsrelevante Grundstücksfläche

Fachliche Grundsätze

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Er bezieht sich auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten wertbeeinflussenden Merkmalen. Der Bodenrichtwert ist deshalb nicht automatisch mit dem Bodenwert des konkreten Grundstücks identisch.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Entwicklungszustand
• Art der baulichen Nutzung
• Maß der baulichen Nutzung
• beitragsrechtlicher Zustand
• Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone
• Grundstücksgröße
• Grundstückszuschnitt
• Topografie
• Baugrundverhältnisse
• Erschließung
• selbstständig nutzbare oder nicht nutzbare Teilflächen
• Rechte und Belastungen
• zeitliche Entwicklung zwischen Bodenrichtwertstichtag und Wertermittlungsstichtag

Standardablauf der Bodenwertermittlung

1. Bodenrichtwert feststellen

Die Angaben sollten unmittelbar aus der Bodenrichtwertauskunft oder den Veröffentlichungen des zuständigen Gutachterausschusses übernommen werden.

2. Eignung des Bodenrichtwerts prüfen

Der Bodenrichtwert ist nur geeignet, wenn das Bewertungsgrundstück hinsichtlich seiner wesentlichen Nutzungs- und Wertverhältnisse hinreichend mit dem Bodenrichtwertgrundstück vergleichbar ist. Liegt das Grundstück lediglich räumlich innerhalb der Bodenrichtwertzone, reicht dies allein nicht aus.

Zu prüfen ist insbesondere: Entspricht die tatsächlich und rechtlich mögliche Nutzung des Bewertungsgrundstücks der Nutzung, die dem Bodenrichtwert zugrunde liegt?

3. Zeitliche Anpassung

Weichen Bodenrichtwertstichtag und Wertermittlungsstichtag voneinander ab, ist zu untersuchen, ob eine zeitliche Anpassung erforderlich ist.

Geeignete Grundlagen können sein:

• Bodenpreisindex des Gutachterausschusses
• Indexreihen für Wohnbauland
• zeitlich vergleichbare Grundstückskaufpreise
• Marktberichte des Gutachterausschusses

Eine lineare Fortschreibung ohne geeignete Marktdaten sollte vermieden werden.

4. Grundstücksmerkmale anpassen

Anpassungen kommen nur in Betracht, wenn das Merkmal:

• vom Bodenrichtwertgrundstück abweicht,
• am Markt preisrelevant ist und
• nicht bereits anderweitig berücksichtigt wurde.

Musterfall aus der Bewertungspraxis

Das folgende Beispiel ist aus dem überlassenen Gutachten abgeleitet und bewusst auf die allgemeine Bewertungsmethodik reduziert. Im Gutachten wurde für ein Wohngrundstück in Traunstein ein Bodenrichtwert von 900 €/m² herangezogen. Das Grundstück bestand aus einer Wohnbaufläche und einer zusätzlichen Verkehrsfläche. Außerdem waren eine Hanglage und eine nicht endgültig ausgebaute Zufahrt zu würdigen.

Zeitliche Anpassung

Im Ausgangsfall wurde ein Bodenpreisindex verwendet:

• Index Ausgangsjahr: 231
• Index Bewertungsjahr: 272

Im Gutachten wurde gerundet ein Faktor von 1,170 angesetzt.

Zeitangepasster Bodenrichtwert: 1.053,00 €/m²

Erschließungszustand

Die Zufahrt war lediglich mit Kies befestigt. Eine endgültige Herstellung der Verkehrsfläche war nicht zweifelsfrei nachgewiesen.

Der Gutachterausschuss sah für den Unterschied zwischen erschließungsbeitragsfreiem und erschließungsbeitragspflichtigem Wohnbauland einen pauschalen Betrag von 40 €/m² vor. Bezogen auf 900 €/m² entspricht dies rund 4,4 %.

Zwischenergebnis: 1.006,67 €/m²

Allgemeine Erkenntnis: Ein Abschlag wegen einer nicht endgültig ausgebauten Straße sollte nicht allein auf den optischen Zustand gestützt werden. Zu prüfen sind: Ist die Erschließung rechtlich gesichert? Ist das Grundstück beitragsrechtlich bereits abgerechnet? Können noch Beiträge oder Ausbaukosten entstehen? Ist die einfache Ausführung in der Bodenrichtwertzone bereits typisch? Reagiert der Markt auf den Ausbauzustand tatsächlich mit einem Preisabschlag?

Hanglage

Im Musterfall betrug der Höhenunterschied rund 2,7 m auf einer horizontalen Entfernung von rund 30,4 m. Die Hanglage hatte sowohl positive als auch negative Auswirkungen.

Positive Wirkung:

• talseitige Belichtung des Kellergeschosses
• ebenerdiger Zugang zu tieferliegenden Räumen
• teilweise besondere Aussicht oder Wohnqualität

Negative Wirkung:

• erhöhter Gründungsaufwand
• aufwendigere Entwässerung
• erschwerte Gestaltung der Außenanlagen
• eingeschränkte ebene Gartenflächen
• gegebenenfalls erschwerte Zufahrt

Im Musterfall wurde insgesamt ein Abschlag von 5 % angesetzt.

Zwischenergebnis: 956,34 €/m²

Allgemeine Erkenntnis: Eine Hanglage ist nicht automatisch wertmindernd. Entscheidend ist die Reaktion des örtlichen Grundstücksmarkts. Die positiven und negativen Wirkungen sind gegeneinander abzuwägen.

Verkehrsfläche

Von der Gesamtfläche von 992 m² entfielen 75 m² auf eine Verkehrsfläche.

Eine Verkehrsfläche besitzt regelmäßig nicht dieselbe Wertigkeit wie uneingeschränkt bebaubares Wohnbauland. Sie kann jedoch einen wirtschaftlichen Restwert haben, insbesondere wenn sie die Erschließung des Grundstücks sicherstellt.

Im Ausgangsgutachten wurde die Besonderheit über einen pauschalen Gesamtabschlag berücksichtigt. Methodisch transparenter ist häufig eine getrennte Flächenbewertung.

Empfohlene getrennte Flächenbewertung

Variante A: Wohnbaufläche und Verkehrsfläche getrennt

Bei einem beispielhaften Ansatz von 20 % für die Verkehrsfläche gilt: Dieser Wert ist nur ein methodisches Rechenbeispiel. Der konkrete Wertanteil der Verkehrsfläche muss aus ihrer Funktion, Nutzbarkeit, rechtlichen Situation und dem örtlichen Markt abgeleitet werden.

Variante B: Flächengewichteter Bodenwert

Alternativ kann für jede Teilfläche ein Wertigkeitsfaktor angesetzt werden. Damit wird deutlicher, welcher Grundstücksteil mit welcher Wertigkeit berücksichtigt wurde.

Formulierungsbaustein für Gutachten

Allgemeiner Text

Der Bodenwert ist gemäß § 40 ImmoWertV grundsätzlich im Vergleichswertverfahren so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Da eine ausreichende Anzahl unmittelbar vergleichbarer Grundstückskaufpreise nicht zur Verfügung steht, wird der Bodenwert auf Grundlage des vom zuständigen Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerts abgeleitet.

Der Bodenrichtwert stellt einen durchschnittlichen Lagewert für ein innerhalb der Bodenrichtwertzone definiertes Bodenrichtwertgrundstück dar. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks hinsichtlich des Wertermittlungsstichtags, des Entwicklungs- und Beitragszustands, der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Lage, der Grundstücksgröße, des Zuschnitts, der Topografie und sonstiger wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale sind deshalb sachgerecht zu berücksichtigen.

Text zur zeitlichen Anpassung

Da der Bodenrichtwertstichtag vom Wertermittlungsstichtag abweicht, wird der Bodenrichtwert an die zwischenzeitliche Entwicklung des örtlichen Grundstücksmarkts angepasst. Die Anpassung erfolgt auf Grundlage der vom Gutachterausschuss veröffentlichten Indexreihe für Wohnbauland.

Text zur Hanglage

Das Bewertungsgrundstück weist gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück eine ausgeprägtere Hanglage auf. Hieraus ergeben sich erhöhte Anforderungen an Gründung, Entwässerung, Geländeprofilierung und Gestaltung der Außenanlagen. Gleichzeitig ermöglicht die Hanglage teilweise eine bessere Belichtung und Nutzbarkeit des Untergeschosses. Unter Abwägung der positiven und negativen Auswirkungen wird die Hanglage insgesamt mit einem Abschlag von … % berücksichtigt.

Text zu einer Verkehrsfläche

Die Teilfläche von … m² dient als Verkehrs- beziehungsweise Erschließungsfläche. Sie besitzt aufgrund ihrer tatsächlichen und rechtlichen Zweckbestimmung nicht die Wertigkeit uneingeschränkt nutzbaren Wohnbaulands. Die Teilfläche wird daher gesondert mit … % des für die Wohnbaufläche abgeleiteten Bodenwertniveaus berücksichtigt.

Erforderliche Unterlagen

Für eine nachvollziehbare Bodenwertermittlung sollten möglichst vorliegen:

• Bodenrichtwertauskunft einschließlich Grundstücksdefinition
• Bodenrichtwertkarte
• Grundstücksmarktbericht
• Indexreihe oder Bodenpreisindex
• Flurkarte
• Grundbuchauszug
• Angaben zum Planungsrecht
• Bebauungsplan oder Auskunft zu § 34 BauGB
• Angaben zu Erschließungs- und Ausbaubeiträgen
• Grundstücksflächen und Teilflächen
• Hinweise zu Leitungs-, Geh- und Fahrrechten
• Altlastenauskunft
• Informationen zu Hochwasser und sonstigen Naturrisiken
• gegebenenfalls Geländeprofil oder Höhenangaben
• geeignete Vergleichskaufpreise zur Plausibilisierung

Häufige Fehler

Bodenrichtwert ungeprüft multiplizieren ist nur dann sachgerecht, wenn Bewertungs- und Bodenrichtwertgrundstück ausreichend übereinstimmen.

Angebotsfälle mit Kaufpreisen gleichsetzen Angebotspreise können zur Plausibilisierung dienen, ersetzen aber grundsätzlich keine tatsächlich beurkundeten Kaufpreise.

Pauschale Abschläge ohne Marktnachweis Ein Abschlag von beispielsweise 5 % oder 10 % sollte nicht allein aus dem persönlichen Eindruck entstehen. Die Größenordnung muss plausibel begründet werden.

Verkehrsflächen vollständig wertlos ansetzen Auch eine nicht bebaubare Zufahrtsfläche kann einen wirtschaftlichen Nutzen und damit einen Restwert haben.

Doppelberücksichtigung Ein Merkmal darf nicht gleichzeitig im angepassten Bodenrichtwert, in einer getrennten Teilflächenbewertung und nochmals als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal wertmindernd angesetzt werden.

Erschließungszustand und Beitragszustand verwechseln Eine Straße kann tatsächlich nur einfach ausgebaut sein, obwohl das Grundstück beitragsrechtlich bereits abgerechnet ist. Umgekehrt kann eine ausgebaute Straße noch offene Beitragspflichten auslösen.

Plausibilitätsprüfung

Nach der Berechnung sollte geprüft werden:

• Liegt der angepasste Wert innerhalb der örtlichen Marktbandbreite?
• Ist der Bodenwertanteil am Gesamtwert nachvollziehbar?
• Sind die verwendeten Faktoren mathematisch korrekt?
• Sind alle Faktoren in derselben Reihenfolge angewendet?
• Wurden Teilflächen sachgerecht differenziert?
• Sind Zu- und Abschläge ausreichend begründet?
• Stimmen Tabellenwert, Berechnung und gerundetes Ergebnis überein?
• Ist der Bodenwert mit geeigneten Kauf- oder Angebotsfällen plausibilisiert?
• Wurde der maßgebliche Stichtag korrekt bezeichnet?

Kernerkenntnis

Der Bodenrichtwert ist kein fertiger Bodenwert, sondern der Ausgangspunkt einer objektspezifischen Bodenwertermittlung.

Die Qualität der Bodenwertermittlung hängt weniger von einer komplizierten Rechnung ab als von der sauberen Beantwortung dreier Fragen:

1. Was beschreibt das Bodenrichtwertgrundstück?
2. Worin weicht das Bewertungsgrundstück davon ab?
3. Wie reagiert der örtliche Grundstücksmarkt auf diese Abweichung?