Bodenwert ohne eigenen Bodenrichtwert ermitteln

Ableitung aus Vergleichslagen bei Grundstücken im Außenbereich

Fachbereich: Bodenwertermittlung
Unterthema: Grundstück ohne eigenen Bodenrichtwert / Außenbereich
Objektarten: bebaute bzw. bebaubare Außenbereichsgrundstücke
Bewertungsverfahren: mittelbare Bodenwertableitung aus Vergleichslagen
Schlagwörter: Außenbereich, § 35 BauGB, Bodenrichtwert, Vergleichslage, Immissionen, Aussichtslage, Hanglage, Grundstückszuschnitt

Kurzantwort

Für ein Grundstück muss nicht zwingend ein eigener Bodenrichtwert ausgewiesen sein. Liegt das Bewertungsgrundstück außerhalb einer Bodenrichtwertzone, kann das Bodenwertniveau aus geeigneten benachbarten oder strukturell vergleichbaren Bodenrichtwertzonen abgeleitet werden.

Entscheidend ist dabei nicht, einfach den nächstgelegenen Bodenrichtwert zu übernehmen. Vielmehr sind mehrere geeignete Vergleichslagen zu untersuchen und anschließend die besonderen Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks zu berücksichtigen.

Fehlt ein eigener Bodenrichtwert, muss zunächst ein marktgerechtes Ausgangsniveau abgeleitet werden. Erst danach erfolgt die objektspezifische Anpassung.

Besonderheit bei Außenbereichsgrundstücken

Im Ausgangsfall liegt das Grundstück planungsrechtlich im Außenbereich nach § 35 BauGB. Für das bestehende Wohngebäude wurde Bestandsschutz unterstellt; Erweiterungen, Ersatzbauten oder zusätzliche bauliche Anlagen können jedoch einer gesonderten planungsrechtlichen Prüfung unterliegen.

Das ist für die Bodenwertermittlung wesentlich. Ein bebautes Außenbereichsgrundstück darf deshalb nicht ohne Weiteres wie reguläres Wohnbauland innerhalb eines Baugebietes behandelt werden.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Besteht Bestandsschutz?
• Ist ein Ersatzbau zulässig?
• Welche Erweiterungsmöglichkeiten bestehen?
• Ist eine weitere Bebauung möglich?
• Welche Nutzung ist planungsrechtlich nachhaltig gesichert?
• Welches Bodenwertniveau würde der Markt für diese eingeschränkte Grundstücksqualität akzeptieren?

Vorgehensweise bei fehlendem Bodenrichtwert

Fünf-Schritte-Ablauf für die Wissensdatenbank:

1. Planungsrechtliche Grundstücksqualität bestimmen

Zunächst ist festzustellen:

• Innenbereich oder Außenbereich?
• Bebauungsplan vorhanden?
• § 34 oder § 35 BauGB?
• bestehende Bebauung legal bzw. Bestandsschutz?
• Entwicklungszustand des Grundstücks?

Im Musterfall wurde trotz Außenbereichslage von baureifem Land ausgegangen.

2. Geeignete Vergleichszonen auswählen

Nicht irgendeinen Bodenrichtwert verwenden. Vergleichslagen sollten hinsichtlich folgender Merkmale möglichst ähnlich sein:

• Gemeinde bzw. räumliche Nähe
• Siedlungsstruktur
• Zentralität
• Infrastruktur
• Wohnlage
• Nachfrage
• landschaftliche Qualität
• bauliche Nutzung
• Grundstücksmarkt

Im Musterfall wurden vier Vergleichslagen herangezogen. Hochwertige zentrale Lagen mit Bodenrichtwerten bis etwa 950 €/m² wurden bewusst ausgeschlossen, weil sie hinsichtlich Infrastruktur, Marktstellung und Bebauungsstruktur nicht hinreichend vergleichbar waren.

Allgemeine Erkenntnis: Nähe allein begründet noch keine Vergleichbarkeit. Ein räumlich näher gelegener Bodenrichtwert kann ungeeigneter sein als eine etwas weiter entfernte Zone mit vergleichbarer Grundstücks- und Marktstruktur.

Zweite Plausibilisierung über eigene Marktdaten

Zusätzlich zu den Bodenrichtwerten wurde die eigene Preissammlung ausgewertet. Die Grundstücksangebote in Grabenstätt lagen laut Gutachten in einer ähnlichen Größenordnung wie das aus den Vergleichszonen abgeleitete Niveau. Dadurch konnte der Ansatz von rund 630 €/m² zusätzlich plausibilisiert werden.

Grundsatz: Eine mittelbare Bodenwertableitung sollte möglichst durch eine zweite, unabhängige Marktinformation plausibilisiert werden.

Geeignet sind beispielsweise:

• eigene Kaufpreissammlung
• Grundstücksangebote
• Auswertungen des Gutachterausschusses
• regionale Marktberichte
• bekannte Grundstückstransaktionen
• weitere geeignete Vergleichslagen

Dabei muss immer klar unterschieden werden: Kaufpreise = Marktergebnisse, Angebotspreise = Marktindikatoren. Angebote dürfen daher zur Plausibilisierung dienen, sollten aber nicht unkritisch mit beurkundeten Kaufpreisen gleichgesetzt werden.

Ausgangswert ist noch nicht der Bodenwert

Nach Ableitung der 630 €/m² war die Bodenwertermittlung noch nicht abgeschlossen. Genau hier liegt der Unterschied zwischen allgemeinem Bodenwertniveau und objektspezifischem Bodenwert. Im Fall lagen mehrere positive und negative Grundstücksmerkmale gleichzeitig vor.

Negatives Merkmal

Unregelmäßiger Grundstückszuschnitt

Das Grundstück war annähernd keil- beziehungsweise trapezförmig zugeschnitten. Hierdurch entstehen unter anderem Einschränkungen bei:

• Gebäudeanordnung
• Stellplätzen
• Terrassen
• Gartenflächen
• Erweiterungen
• allgemeinen Nutzungsmöglichkeiten

Im Fall wurde hierfür ein Abschlag von 3 % angesetzt.

Allgemeine Erkenntnis: Nicht jede unregelmäßige Grundstücksform ist automatisch wertmindernd. Entscheidend ist: Beeinträchtigt der Zuschnitt tatsächlich die wirtschaftliche oder tatsächliche Nutzbarkeit?

Hanglage

Im Ausgangsfall betrug der Höhenunterschied rund 3,70 m auf etwa 49,50 m Entfernung. Daraus wurde eine durchschnittliche Geländeneigung von rund 7 % abgeleitet.

Berücksichtigt wurden insbesondere:

• eingeschränkte Nutzbarkeit der Freiflächen
• erschwerte Herstellung ebener Aufenthaltsflächen
• zusätzlicher Aufwand für Entwässerung
• Geländeprofilierungen
• gegebenenfalls Stützkonstruktionen
• höhere Kosten bei späteren baulichen Veränderungen

Dafür wurde ein Abschlag von 5 % angesetzt. Auch hier gilt wie im ersten Wissensartikel: Hanglage ist nicht automatisch negativ. Aussicht, Belichtung oder talseitige Nutzbarkeit können gleichzeitig positive Wirkungen haben.

Besonderheit dieses Falls: mehrere Immissionen gleichzeitig

Es bestand nicht nur eine Belastung, sondern mehrere:

• Staatsstraße
• Gaststätte mit Biergarten
• Park- und Besucherverkehr
• landwirtschaftlicher Betrieb
• Geruchsbelastungen
• betriebsbedingte Geräusche

Diese Wirkungen wurden nicht isoliert mit mehreren Einzelabschlägen bewertet, sondern in ihrer Gesamtwirkung auf die Wohn- und Aufenthaltsqualität beurteilt. Im Fall wurde hierfür ein Lageabschlag von 10 % vorgenommen.

Wichtiger Wissenssatz: Überlagern sich mehrere Lagebeeinträchtigungen, sollte ihre Gesamtwirkung beurteilt werden. Eine mechanische Addition einzelner Prozentabschläge kann zu einer Überbewertung des Nachteils führen.

Positive Merkmale dürfen nicht vergessen werden

Das Grundstück verfügte gleichzeitig über:

• Chiemseeblick
• Alpenblick
• landschaftlich attraktive Umgebung
• besondere Aussichtslage

Hierfür wurde ein Zuschlag von 5 % angesetzt. Es wäre falsch gewesen, nur die Nachteile zu betrachten. Die Frage muss immer lauten: Wie würde ein typischer Marktteilnehmer das Gesamtpaket beurteilen?

Ein Käufer nimmt sowohl wahr: „Ich höre Straße und Gaststätte." als auch: „Ich sehe Chiemsee und Alpen." Beides gehört in die Marktreaktion.

Musterrechnung

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Ausgangswert	—	630,00 €/m²
Grundstückszuschnitt	630,00 × 0,970	611,10 €/m²
Hanglage	611,10 × 0,950	580,55 €/m²
Immissionsbelastungen	580,55 × 0,900	522,50 €/m²
Aussichtslage	522,50 × 1,050	548,62 €/m²

Objektspezifischer Bodenwert: 548,62 €/m² bei einer Grundstücksfläche von 964 m²: rd. 529.000 €

Diese Berechnung entspricht der Bodenwertableitung im Gutachten.

Wichtiger methodischer Punkt

Die Faktoren werden multiplikativ angewendet:

630 × 0,97 × 0,95 × 0,90 × 1,05

und nicht einfach:

630 × (1 − 3 % − 5 % − 10 % + 5 %)

Das macht einen Unterschied. Die einzelnen Zu- und Abschläge beziehen sich jeweils auf den bereits angepassten Zwischenwert. Das sollte bei allen künftigen Artikeln und Gutachten konsequent dokumentiert werden.

Formulierungsbaustein

Kein Bodenrichtwert vorhanden

Für das Bewertungsgrundstück ist kein eigener Bodenrichtwert ausgewiesen. Das Grundstück befindet sich außerhalb der abgegrenzten Bodenrichtwertzonen.

Zur Ableitung eines marktgerechten Bodenwertniveaus werden daher Bodenrichtwerte räumlich und strukturell vergleichbarer Lagen herangezogen. Maßgeblich ist hierbei nicht ausschließlich die räumliche Nähe, sondern insbesondere die Vergleichbarkeit hinsichtlich Nutzungsart, Lagequalität, Siedlungsstruktur, Infrastruktur und Marktstellung.

Aus den geeigneten Vergleichslagen wird zunächst ein allgemeines Bodenwertniveau abgeleitet. Dieses wird anschließend hinsichtlich der vom Vergleichsniveau abweichenden wertbeeinflussenden Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks objektspezifisch angepasst.

Außenbereich

Das Bewertungsgrundstück befindet sich planungsrechtlich im Außenbereich. Die bestehende Bebauung wird im Rahmen der Wertermittlung als rechtmäßig und bestandsgeschützt unterstellt. Gegenüber regulärem Wohnbauland können jedoch insbesondere hinsichtlich Erweiterungen, Ersatzbauten und zusätzlicher baulicher Nutzungen Einschränkungen bestehen.

Diese eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten sind bei der Ableitung des Bodenwertes sachgerecht zu berücksichtigen.

Positive und negative Lageeinflüsse

Das Bewertungsgrundstück weist sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Lageeinflüsse auf. Die vorhandenen Beeinträchtigungen werden daher nicht isoliert betrachtet, sondern hinsichtlich ihrer Gesamtwirkung auf die Marktgängigkeit und die Wohn- und Aufenthaltsqualität gewürdigt.

Den nachteiligen Einflüssen durch … steht insbesondere der Lagevorteil … gegenüber. Die Zu- und Abschläge werden unter Würdigung der jeweiligen Marktreaktion sachverständig gegeneinander abgewogen.

Typische Fehler bei Grundstücken ohne Bodenrichtwert

Den nächstgelegenen Bodenrichtwert nehmen Das kann falsch sein. Entscheidend ist die Vergleichbarkeit, nicht nur die Entfernung.

Nur einen Vergleichsort verwenden Mehrere geeignete Zonen erhöhen die Nachvollziehbarkeit.

Hochpreisige Spitzenlagen in den Mittelwert aufnehmen Das kann das Bodenwertniveau künstlich erhöhen.

Außenbereich wie normales Wohnbauland behandeln Planungsrechtliche Einschränkungen müssen geprüft werden.

Angebotspreise als Kaufpreise behandeln Angebotsdaten sind wertvoll, aber nur zur Plausibilisierung.

Nur Nachteile berücksichtigen Aussicht, See-, Berg- oder Landschaftslage können reale Marktprämien begründen.

Prozentwerte einfach addieren Bei multiplikativer Anpassung entstehen andere Ergebnisse.

Kernaussage

Auch ohne eigenen Bodenrichtwert lässt sich ein nachvollziehbarer Bodenwert ermitteln. Entscheidend ist eine systematische Ableitung aus geeigneten Vergleichslagen und eine anschließende objektspezifische Würdigung aller positiven und negativen Grundstücksmerkmale.