Nießbrauch richtig bewerten

Vom jährlichen Nutzungswert zum Barwert einer lebenslangen Belastung

Kurzantwort

Ein lebenslanges Nießbrauchsrecht reduziert den Wert des belasteten Eigentums, weil der Eigentümer die Immobilie während der Dauer des Rechts wirtschaftlich nicht frei nutzen kann.

Der Wert des Rechts ergibt sich im Kern aus:

jährlicher wirtschaftlicher Vorteil × Leibrentenbarwertfaktor

Im Gutachten wurde der jährliche reine Nutzungswert mit rund 21.654 € und der Leibrentenbarwertfaktor mit 9,150979 angesetzt. Daraus ergab sich ein Barwert des Nießbrauchs von rund 198.000 €.

Was ist der wirtschaftliche Vorteil?

Ausgangspunkt ist regelmäßig die marktüblich erzielbare Miete abzüglich vom Nießbraucher zu tragenden Kosten.

Größe	Wert
Wohnflächen	316,12 m²
Nutzflächen	107,39 m²
Wohnmiete	6,00 €/m²
Nutzflächen	1,50 €/m²
jährlicher Rohertrag	rund 24.694 €

Nach weiteren Anpassungen ergab sich der jährliche reine Nutzungswert.

Wichtig

Die konkrete Bewertung hängt stark von der notariellen Ausgestaltung ab. Zu prüfen sind insbesondere:

• Wer trägt Instandhaltung?
• Wer trägt außergewöhnliche Reparaturen?
• Darf der Berechtigte vermieten?
• Ist das Recht entgeltlich oder unentgeltlich?
• Welche Flächen umfasst es?
• Gibt es eine Wertsicherung?
• Endet es nur mit dem Tod?

Nießbrauch ist kein pauschaler Prozentsatz vom Immobilienwert.